Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümerinnen und Miteigentümer (z.B. eines Wohnhauses) untereinander. Aufgrund der genau bestimmten Anteile kann ein Berechnungsschlüssel festgelegt werden. Er dient z.B. dazu, Wohnungseigentum an einer Liegenschaft zu begründen, aber auch den Betriebskostenanteil der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer zu ermitteln.

Bei der Festsetzung der Nutzwerte wird jedes wohnungseigentumsfähige Objekt der Liegenschaft im Vergleich zu den übrigen wohnungseigentumsfähigen Objekten bewertet.

Nach der Durchführung dieser Bewertung (Nutzwertfestsetzung) wird der Nutzwert jedes einzelnen Wohnungseigentumsobjektes (zB  Wohnung Top 3 hat Nutzwert 102) zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft (zB 1346) in Beziehung gesetzt. Die sich so ergebende Bruchzahl (in unserem Beispiel 102/1346) entspricht also dem Verhältnis des Nutzwerts der konkreten Wohnung zum zusammengerechneten Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte. Mit dieser Bruchzahl wird auch der Eigentumsanteil dieses Wohnungseigentümers an der Liegenschaft ausgedrückt. Der Wohnungseigentümer der Wohnung Top 3 wird mit 102/1346 Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft; mit diesen Anteilen ist untrennbar das Wohnungseigentumsrecht (= Nutzungs- und Verfügungsrecht) an der Wohnung Top 3 verbunden.

Grundlage für die Berechnung der Nutzwerte ist die Nutzfläche:

  • Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen (Türöffnungen)
  • Loggien, Balkone oder Terrassen, die nur nach einer Seite hin offen sind werden üblicherweise mit einem Viertel des Regelnutzwertes der Wohnung berücksichtigt
  • Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume werden in der Regel nicht berücksichtigt

Der Nutzwert wird aus der Nutzfläche der Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit, durch Multiplikatoren mit einem Regelnutzwert errechnet. Zuschläge und Abstriche gibt es für werterhöhende oder wertmindernde Eigenschaften. Erdgeschoßwohnungen haben etwa einen geringeren Nutzwert als gleich große Wohnungen in mittleren Geschoßen, Wohnungen in Nordlage einen geringeren Nutzwert als Wohnungen in Südlage.

Auszug über erstellte Nutzwertgutachten: