Die Einreichplanung: Private Häuslbauer können sich für gewöhnlich gar nicht selbst behelfen und bauausführende Gewerbetreibende haben meist keine Kapazitäten dafür frei. Dazu kommen ständige Änderungen der Bauordnungen oder Probleme mit der Baubehörde. Viele Unternehmen lagern auch deshalb die Planungsarbeiten aus.
Für ein Architektur- und Baubüro wie ATM ist die Einreichung von Bauvorhaben tägliches Geschäft: Sie ist einer der Planungsschritte, mit denen wir von der Konzeption bis zur Realisierung von Bauprojekten ohnehin beschäftigt sind. Wir sind immer auf dem neuesten Stand sowohl was Technik als auch was etwaige Änderungen der Bauordnung betrifft. Für unsere Kunden bedeutet das große Sicherheit, denn an die Baugesetze muss sich jeder halten.
Die Einreichung des Bauvorhabens bei der zuständigen Behörde ist einer der wesentlichsten Planungsschritte. Nach der Ideenfindung und Entwurfsplanung ist ein vollständiger Einreichplan sozusagen der erste offizielle Schritt in die Bautätigkeit. Ohne ihn erfolgt keine Baugenehmigung.
Welche Bauvorhaben müssen eingereicht werden?
Welche Bauvorhaben sind nun eigentlich bewilligungs- oder anzeigepflichtig? Egal, ob Sie neu bauen, umbauen und Fenster ändern oder Wände versetzen wollen, oder ob Sie nur eine neue Zaunanlage errichten möchten – die meisten Bauprojekte müssen gemeldet werden.
Mit Zustimmung des Eigentümers kann auch ein Mieter Änderungen, beispielsweise in einer Wohnung, erwirken. Er kann selbst einreichen und die Kosten dafür übernehmen.
Welche Bautätigkeiten im Detail von der Meldepflicht betroffen sind, ist in den Bau(ver)ordnungen der jeweiligen Bundesländer festgeschrieben und kann variieren.
Anzeigepflichtige Bauvorhaben
Für geringfügige Bauvorhaben – z. B. Loggienverglasungen, Fenstertausch in bestimmten Häusern, Einbau von Badezimmern sowie sonstige Änderungen im Inneren des Gebäudes (Zwischenwandabbrüche, Türdurchbrüche, etc.) – muss eine schriftliche Bauanzeige an die Baubehörde erfolgen, der auch Baupläne, Baubeschreibung und meistens zumindest ein Geringfügigkeitsgutachten eines Statikers beizulegen sind. Reagiert die Behörde nicht innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist, kann mit dem Bau begonnen werden.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
Für alle nicht geringfügigen Bauvorhaben muss man einen Antrag auf Baubewilligung stellen, der meistens auch eine Bauverhandlung (Einbeziehung der Anrainer) nach sich zieht. Und dann braucht man auch einen Einreichplan sowie diverse andere Unterlagen wie unten beschrieben.
Hier finden Sie nähere Informationen zu Bauanzeigen in Wien:
Einreichplan: Vorschriften, Unterlagen und mehr
Was der Einreichplan beinhalten muss, richtet sich nach der jeweiligen Bauvorschrift, beispielsweise der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Bebauungsbestimmungen (erlaubte Gebäudehöhe, bebaubare Fläche, Abstände zu den Nachbargrundstücken, …) sind oft sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich vorgegeben. Keine Sorge, wir wissen über die lokalen Bauvorschriften genau Bescheid.
Schlagend sind auch die OIB-Richtlinien, die vom Österreichischen Institut für Bautechnik herausgegeben werden und den Bundesländern zur Verfügung stehen. Sie sollen die bautechnischen Vorschriften in Österreich harmonisieren und vereinheitlichen. Die Bundesländer können die OIB-Richtlinien in ihren Bauordnungen für verbindlich erklären, was mittlerweile in allen Bundesländern der Fall ist – allerdings auf einem unterschiedlichen Stand! Es gibt nämlich alle vier Jahre eine neue OIB-Richtlinie, die aber von einzelnen Bundesländern oft erst Jahre später als verbindlich erklärt wird – manchmal sogar erst dann, wenn wenige Monate später schon wieder eine noch neuere Version verfügbar wäre.
Gegliedert sind die OIB-Richtlinien so:
- OIB-Richtlinie 1 Mechanische Festigkeit und Standsicherheit
- OIB-Richtlinie 2 Brandschutz
- OIB-Richtlinie 3 Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
- OIB-Richtlinie 4 Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit
- OIB-Richtlinie 5 Schallschutz
- OIB-Richtlinie 6 Energieeinsparung und Wärmeschutz
Um all diese Vorschriften und Richtlinien kümmern ohnehin wir uns: Wir erarbeiten die erforderlichen Unterlagen für die Baugenehmigung und nehmen auch eventuelle Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen bzw. nach der Einreichung noch notwendige Vervollständigungen oder Anpassungen vor. Änderungswünsche können zur Not sogar noch händisch auf dem Plan geändert werden – verlassen Sie sich da ganz auf uns.
Wir erstellen nicht nur den Einreichplan (Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, Lageplan im Maßstab 1:500, Aufbauten), sondern auch bauphysikalische Unterlagen, wie zum Beispiel den Energieausweis, bei uns im Haus. Auch die erforderliche statische Vorbemessung kann bei uns berechnet werden.
In Wien sind beispielsweise folgende Unterlagen für eine Baubewilligung notwendig:
- Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen
- Bauansuchen
- Baupläne
- Baubeschreibung
- Grundbuchauszug
- Nachweis über Wärme- und Schallschutz
- Abteilungsbewilligung/Bewilligung des Bauplatzes
- Berechnung der Anliegerleistungen
- Nachweis über die Erfüllung der Stellplatzverpflichtung
- Statische Vorbemessung
- ab Bauklasse III: Gestaltungskonzept für Gartenflächen des Bauplatzes
- Nachweis der Wassermenge zur Brandbekämpfung
- Kanal: Vidierung/Kanalanschluss oder Senkgrube
- Müllgefäßstandplätze
- Baumfällungsgenehmigung
Die Unterlagen werden 2-fach und unterschrieben vom Bauwerber, dem Planverfasser und dem Bauführer eingereicht.
Eine gute Checkliste für die Einreichplanung (in Wien) finden Sie auch hier:
Die zuständige Behörde
Die Einreichung des Bauvorhabens ist bei der Baubehörde vorzulegen und Baubehörde ist die Gemeinde: konkret die Bürgermeisterin bzw. der Bürgermeister, in Statutarstädten der Magistrat, in Wien die MA 37. Bei Bauverhandlungen in Wien sind wir gerne mit dabei. Wir übernehmen auch die notwendigen Besprechungen mit Behörden und kümmern uns um etwaige Rückfragen.
Die Baupolizei (MA 37) ist aber nicht die einzige zuständige Behörde. In Wien muss man meistens noch mit einigen anderen Stellen sprechen, wie zum Beispiel mit der MA 19, der KSB, eventuell auch mit der MA 21, MA 28, MA 46, MA 48, etc.
Außerdem ist zu beachten, dass mit der Baugenehmigung nicht unbedingt alle erforderlichen Bewilligungen erteilt sind. Das eingereichte Projekt bauen zu dürfen, heißt beispielsweise noch lange nicht, dass Sie darin auch einen Betrieb führen dürfen. Dafür muss man wiederum eine Betriebsanlagengenehmigung beim Arbeitsinspektorat beantragen, was unter Umständen noch einige bauliche Änderungen erfordert, die in den Einreichplan für die Baupolizei eingearbeitet werden müssen. Es ist also sinnvoll, auch hier vorher Rücksprache zu halten. Bei Kindergärten ist z. B. die MA 11 einzubeziehen und so gibt es noch viele andere zuständige Stellen, je nach Projekt.
„Wir haben Erfahrung darin, mit all diesen Behörden zu sprechen und die vielfältigen Forderungen unter einen Hut zu bekommen.“
Was noch gerne vergessen wird: Mit Erhalt der Baubewilligung ist der baurechtliche Teil noch nicht erledigt. Nach Abschluss der Arbeiten und noch bevor das neue Gebäude bzw. die geänderten Teile genutzt werden, muss eine Fertigstellungsanzeige erfolgen. Auch dafür sind zahlreiche Unterlagen notwendig – und falls während der Bauzeit Änderungen erfolgten (sogar wenn es einen bereits eingereichten Planwechsel gegeben hat), auch wieder ein Plan.
