Genau berechnet

Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile einzelner Miteigentümerinnen und Miteigentümer (z. B. eines Wohnhauses) untereinander. So kann ein Berechnungsschlüssel festgelegt werden, der etwa dazu dient, Wohnungseigentum zu begründen oder auch den Betriebskostenanteil der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer zu ermitteln.

Für die Nutzwertfestsetzung wird jedes wohnungseigentumsfähige Objekt der Liegenschaft im Vergleich zu den übrigen Objekten bewertet und der Nutzwert jedes einzelnen Objektes anschließend zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte in Beziehung gesetzt.

Es ergibt sich eine Bruchzahl, die dem Verhältnis des Nutzwerts der konkreten Wohnung zum zusammengerechneten Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte entspricht und den Eigentumsanteil dieses Wohnungseigentümers an der Liegenschaft ausdrückt. Mit diesem Anteil ist untrennbar das Wohnungseigentumsrecht (= Nutzungs- und Verfügungsrecht) an der Wohnung verbunden.

Grundlage für die Berechnung der Nutzwerte ist die Nutzfläche:

  • Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und Durchbrechungen (Türöffnungen)
  • Loggien, Balkone oder Terrassen, die nur nach einer Seite hin offen sind, werden üblicherweise mit einem Viertel des Regelnutzwertes der Wohnung berücksichtigt.
  • Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume werden in der Regel nicht berücksichtigt.

Der Nutzwert errechnet sich aus der Nutzfläche der Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit, durch Multiplikatoren mit einem Regelnutzwert.

Zuschläge und Abstriche gibt es für werterhöhende oder -mindernde Eigenschaften. Erdgeschosswohnungen haben etwa einen geringeren Nutzwert als gleich große Wohnungen in mittleren Geschossen, Wohnungen in Nordlage einen geringeren Nutzwert als Wohnungen in Südlage.